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93. Jahrgang, 2013, Heft 11 · S. 728-729

Immobilienmarkt: Keine Preisblase

Michael Voigtländer

Forscher der Deutschen Bundesbank haben jüngst die Diskussion um eine mögliche Immobilienpreisblase noch einmal belebt. Sie zeigen basierend auf einem ökonometrischen Ansatz, dass die Wohnungspreise in den deutschen Großstädten gemessen an den fundamentalen Faktoren – z.B. der Einkommensentwicklung, der Mietentwicklung und der Demografie – um 10% bis 20% überbewertet sind. Dies wurde vor allem von der Wirtschaftspresse so aufgefasst, als wenn eine erhebliche Korrektur droht, obwohl die Bundesbank selbst es wesentlich vorsichtiger formuliert. Grundsätzlich sollten sich Immobilienpreise durch ihre werttreibenden Faktoren erklären lassen. Ist dies nicht der Fall, kann der Preisanstieg möglicherweise auf exzessiver Spekulation fußen, also auf der Hoffnung auf weiter steigende Preise. Der Modellansatz der Bundesbank ist durchaus geeignet, die Bewertung der Immobilienpreise zu überprüfen, allerdings sind auch die Grenzen dieses Ansatzes zu berücksichtigen.

Erstens hat die Bundesbank bewusst die Zinsentwicklung ausgeklammert und die Bewertung so vorgenommen, als wenn sich die Zinsen nicht geändert hätten. Dies ist eine sehr vorsichtige Herangehensweise, die implizit unterstellt, dass die Marktteilnehmer unabhängig von der Zinsentwicklung agieren und es daher auch im Fall eines plötzlichen Zinsschocks zu keinen Preisanpassungen kommt. Tatsächlich ist es für Investoren aber rational, bei ihrer Zahlungsbereitschaft für Immobilien die niedrigeren Zinsen zu berücksichtigen. Schließlich konkurrieren Immobilien mit anderen Anlagen, wie etwa Staatspapieren und Unternehmensanleihen. Zudem ist derzeit mit keinem überraschend starken Anstieg der Zinsen zu rechnen, sondern eher mit einer langfristigen graduellen Erhöhung. Eine solche Entwicklung würde zu keinen Preisrückgängen führen, sondern eher zu langsameren Preissteigerungen.

Zweitens kann hinterfragt werden, ob der Vergleich der Entwicklungen zwischen Großstädten und kleineren Städten und Landkreisen angemessen ist. Seit einigen Jahren ist festzustellen, dass immer mehr Menschen in den Großstädten leben wollen, zum einen natürlich aufgrund der messbaren verbesserten Beschäftigungs- und Einkommenschancen, zum anderen aber auch aufgrund der zunehmenden Wertschätzung für kurze Wege, bessere Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten und eine bessere Gesundheitsvorsorge. Dies zeigt sich auch daran, dass insbesondere jüngere Senioren in den Großstädten Immobilien kaufen. Solche Präferenzänderungen führen zu einer höheren Zahlungsbereitschaft und schlagen sich damit auch in deutlicheren Preissteigerungen nieder, die durch die bisher genannten Variablen nicht erfasst werden.

Drittens schließlich werden spekulative Blasen vor allem durch überschwänglichen Optimismus ausgelöst, wie der Nobelpreisträger Robert Shiller immer wieder herausstellt. In Erwartung weiter steigender Preise werden Immobilien kreditfinanziert gekauft, um sie nach kurzer Zeit mit Gewinn wieder zu verkaufen. Entsprechend wird von steigenden Wiederverkaufsraten und Kreditvolumina ausgegangen. Insgesamt, aber auch in den Großstädten, geht die Zahl der Kaufangebote jedoch zurück und es wird zu einem wesentlichen Teil mit Eigenkapital finanziert, teilweise sogar zu 100%. Entsprechend ist der Kreditbestand für Wohnungskäufe trotz steigender Preise und niedriger Zinsen kaum gewachsen. Tatsächlich ist davon auszugehen, das die Mehrzahl der Investoren eher langfristig investiert, vor allem um sich gegenüber einer möglichen Inflation zu schützen. Vor diesem Hintergrund ist ein Preisverfall auch in den Großstädten sehr unwahrscheinlich. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Nach Daten von Immobilien­scout24 ist die Zahl der Angebote in Berlin steigend, gleichzeitig sind dort immer mehr ausländische Investoren tätig. Dies könnte für steigende Wiederverkäufe und kürzere Investitionspläne sprechen. Angesichts des geringen Ausgangsniveaus der Preissteigerungen scheint aber auch in Berlin ein plötzlicher Preissturz kaum möglich.

Michael Voigtländer

Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Voigtlaender@iwkoeln.de


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