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98. Jahrgang, 2018, Heft 9 · S. 617-618

Wohnungsbau: Kommunen schuld am Mangel?

Michael Voigtländer

Seit nunmehr acht Jahren steigen die Preise für Wohnungen in den Großstädten. Ursächlich für diese Entwicklung ist das Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage. Alle Großstädte sind in den letzten Jahren stark gewachsen. In Berlin beispielsweise wächst die Bevölkerung um rund 40 000 Menschen pro Jahr, doch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen liegt im Mittel deutlich unter 15 000 pro Jahr. Angesichts der niedrigen Zinsen und hohen Preise mangelt es nicht an Investoren, die Wohnungen bauen möchten. Das Nadelöhr ist aber das Bauland. Daher rücken die Kommunen zunehmend in den Fokus der Debatte. Gerade die Immobilienwirtschaft hat in letzter Zeit vermehrt darauf hingewiesen, dass die Kommunen deutlich mehr tun müssten. Und in der Tat könnten sie durch eine entschiedenere Flächenausweisung den Markt wieder moderieren. Planungen für neue Stadtviertel hingegen auf Eis zu legen, wie etwa in Berlin das geplante Stadtviertel Elisabeth-Aue, wird den Wohnungsmangel weiter vergrößern.

Dennoch ist es zu einfach, den schwarzen Peter für den Mangel an Bauflächen allein den Kommunen zuzuschieben. Erstens sind die Kommunen gar nicht frei in der Ausweisung neuer Bauflächen. Vielmehr müssen sie sich an die Landesentwicklungspläne halten. Diese sind aufgrund des 30-ha-Ziels der Bundesregierung zur Eindämmung der Siedlungs- und Verkehrsflächen teilweise recht restriktiv. Hinzu kommt, dass die Großstädte oft nur geringe Möglichkeiten haben, großvolumig neue Flächen auszuweisen. Oft liegen die Potenziale im Umland, doch nicht jede Umlandgemeinde ist bereit zu wachsen. Hier bedarf es einer verstärkten überregionalen Planung, die die unterschiedlichen Interessen zusammenführt und Kompromisse zwischen Metropolen und Umlandgemeinden erzielt. Zweitens fehlt es den Kommunen an finanziellen Mitteln, um die Stadterweiterung voranzubringen. Dies beginnt in den Bauämtern. Unter dem Sparzwang der 2000er Jahre wurden die Personalkapazitäten teilweise deutlich zurückgefahren. Heute lassen sich qualifizierte Mitarbeiter nur schwer gewinnen, zumal Projektentwickler Bauingenieure und Planer deutlich besser entlohnen. Hinzu kommt, dass gerade neue Stadtviertel auch neue Infrastruktur benötigen, die vorfinanziert werden muss. Langfristig rentieren sich neue Stadtviertel für die Kommunen, doch angesichts teils hoher kommunaler Schulden sind die Potenziale für Investitionen stark begrenzt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch im Bestand Investitionsrückstände vorliegen, mitunter also die dringend erforderliche Schulsanierung mit dem notwendigen Neubau einer Schule in einem potenziellen Stadtviertel konkurriert. Oft versuchen Kommunen, die Kosten des Ausbaus über städtebauliche Verträge an die Bauträger weiterzuleiten, doch damit wird der Neubau deutlich teurer, was dem Ziel bezahlbarer Wohnungen entgegenläuft. Kooperationen zwischen privaten Investoren und den Kommunen oder auch Infrastrukturfonds bieten hier bessere Alternativen, sind aber in Deutschland wenig erprobt. Drittens ist die Rolle der Bürger nicht zu unterschätzen. Viele Bauvorhaben werden heute erbittert bekämpft, teils aus Umweltschutzgründen, wegen zusätzlicher Lärm- und Verkehrsbelastungen, teilweise aber auch einfach als Ausdruck einer NIMBY-Haltung (Not in my backyard: überall, bloß nicht hier!). Es bedarf daher Mut und Entschlossenheit von Kommunalpolitikern. Jeder Politiker unterliegt jedoch einem Wiederwahlkriterium. Potenzielle neue Einwohner sind noch keine Wähler, dadurch werden die Bedenken der vorhandenen Bürger oft stärker gewichtet als die Vorteile für neue Einwohner.

Hieraus folgt, dass Kommunen mehr Unterstützung brauchen, zum einen in finanzieller Hinsicht, zum anderen aber durch eine geänderte Einstellung. In den Niederlanden etwa hat die Bauministerin klar formuliert, dass nun auch wieder die grüne Wiese vor der Stadt bebaut werden muss, um den Wohnungsmangel zu beseitigen. Darüber hinaus wurden die Bauordnungen deutlich entschlackt. Diesen Rückenwind bräuchten auch deutsche Bürgermeister, um die Flächenausweisung entschlossener angehen zu können.

Michael Voigtländer

Institut der deutschen Wirtschaft

Voigtlaender@iwkoeln.de


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