Ein Service der

Inhalt

99. Jahrgang, 2019, Heft 7 · S. 448-449

Wohnungsmarkt: Mietendeckel verschlimmert Lage

Michael Voigtländer

"In many cases rent control appears to be the most effi­cient technique presently known to destroy a city – except for bombing." Dieses Zitat stammt von dem renommierten Ökonomen Assar Lindbeck aus dem Jahr 1971 und fasst seine Analysen zu Mietpreisstopps in den 1950er und 1960er Jahren zusammen. Das Zitat klingt drastisch, spiegelt aber wider, dass Eingriffe in den Preismechanismus erhebliche Nebenwirkungen haben. Dies muss man sich auch bei dem jetzt in Berlin geplanten Mietendeckel klar machen, bei dem vorgesehen ist, dass alle Mieten (außer im Neubau) für die nächsten fünf Jahre eingefroren werden. Für Mieter ist dies erstmal attraktiv, denn so werden konstante Mieten gesichert. Sicher ist aber auch: Vermieter reagieren auf Preisinterventionen. Die Erfahrungen der 1950er bis 1980er Jahre z. B. in Spanien und Großbritannien zeigen, dass gerade Kleinvermieter Anreize haben, ihre Wohnungen nicht mehr zu vermieten, sondern zu verkaufen, wenn die Regulierung immer umfangreicher wird. Selbstnutzer orientieren sich bei ihrer Zahlungsbereitschaft immer an den Knappheitsverhältnissen. Je schwieriger es ist, eine Wohnung zu finden, desto mehr zahlen sie – mitunter einen deutlich höheren Kaufpreis als der Vermieter mit einer regulierten Mietwohnung einnehmen kann. In Spanien und Großbritannien führten die Regulierungen dazu, dass immer weniger Mietwohnungen angeboten werden. Auch Haushalte, die es sich eigentlich nicht leisten konnten, mussten Wohneigentümer werden – welche Folgen dies hat, zeigte die Finanzkrise, an deren Anfang massenhaft überschuldete Haushalte standen.

Solche umfassenden Mietpreisregulierungen führen noch zu anderen Problemen. Die Preisinterventionen vergrößern abermals die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt. Dass Wohnraum in Städten so knapp ist, liegt am starken Zuzug: Hier gibt es gut bezahlte Arbeitsplätze, gute Bildungsangebote und eine bessere Infrastruktur. Bei diesem Angebot können viele ländliche und strukturschwache Regionen nicht mithalten. Dafür bieten ländliche Regionen günstigen Wohnraum. Wenn nun Wohnungen in den Städten aufgrund der Preisinterventionen günstig erscheinen, versuchen noch mehr Menschen, sich in den Metropolen niederzulassen. Darüber hinaus zeigt sich in solch regulierten Märkten, dass es kaum noch Umzüge gibt: Die Konkurrenz um regulierte Mietwohnungen ist besonders hart, viele Menschen leben in zu großen Wohnungen. Das verschlechtert die Lage weiter. Die Vermieter haben infolge des noch knapperen Angebots und der fehlenden Mieterhöhungsmöglichkeiten keine Anreize mehr, die Qualität der Wohnung zu halten oder zu verbessern. Die Qualität der Wohnungen passt sich dem regulierten Mietpreis an – genau darauf spielt Lindbeck an.

Die beste Lösung ist es, den Preismechanismus wirken zu lassen, denn er sendet wichtige Signale an Investoren und auch Wohnungsnachfrager. Dabei muss man berücksichtigen, dass Wohnraum für Durchschnittsverdiener anteilsmäßig nicht teurer geworden ist, da die Löhne in den meisten Städten sogar schneller steigen als die Mieten. In Berlin können sich Durchschnittsverdiener gerade einmal um 0,9 % weniger Wohnraum leisten als noch 2013. In Frankfurt und Hamburg können sich die Haushalte heute sogar mehr Wohnraum leisten als noch vor fünf Jahren. Sozialpolitisch ist es erforderlich, sich auf diejenigen zu konzentrieren, die von der guten Lohnentwicklung abgekoppelt sind. Hier ist das Wohngeld ein wichtiger Baustein, der weiter gestärkt werden muss. Bei Sozialwohnungen muss die Politik sicherstellen, dass sie den tatsächlich Hilfsbedürftigen zugutekommen. Hier wäre eine strengere und kontinuierliche Bedürftigkeitsprüfung wichtig, aber auch temporäre Mietverträge könnten sicherstellen, dass die Sozialwohnungen an Bedürftige gehen. Ansonsten muss es darum gehen, mehr Bauland für den Wohnungsbau zu gewinnen, denn ohne mehr Wohnraum wird sich die Anspannung am Markt nicht lösen lassen.

Michael Voigtländer

Institut der deutschen Wirtschaft

voigtlaender@iwkoeln.de

 


Kommentare zu diesem Artikel

Es gibt noch keine Kommentare zu diesem Artikel.

Ihr Kommentar

Wir freuen uns über Ihren Kommentar.
Die Redaktion behält sich vor Beiträge, die diffamierende Äußerungen enthalten oder sich eines unangemessenen Sprachstils bedienen, nicht zu veröffentlichen.

SPAM-Schutz * Welcher Buchstabe fehlt im folgenden Wort?